居抜き工事の場合に必要な消防署への申請は？

みなさんは、物件探しなどの際に「居抜き工事」や「居抜き物件」という言葉を耳にしたことはありませんか？

居抜き工事は、前借主が使用していた状態のまま、次の借主がその物件を借りられることで、新しい借主は内装や造作などに投資する必要がなく、条件さえ合えばメリットが大きいとされています。

また、居抜き工事の場合、消防用設備もそのまま引き継がれることが多く、新しい借主にとっては、消防用設備にかかるコストや申請、そして点検などの手間も省力できるという訳です。

そんな「居抜き工事」ですが、場合によっては消防署へ申請する必要などもあるため、最低限知っておくべき手続きの内容などについて、消防点検のプロが分かりやすく解説します。

居抜き工事とは

居抜き工事とは、前借主（テナント等）が使用していた設備や器具、そして消防用設備等をそのままの状態で、新しい借主に貸し出すことで「居抜き物件」とも呼ばれます。

厳密に言うと、居抜き工事は居抜き物件に対して実施される工事のことを指し、具体的には、外装工事、内装工事、そして内部の消防用設備や照明、配管、空調などに関連する一連の工事が含まれます。

居抜き工事および居抜き物件は、前借主が使用していた状態をそのまま新借主が引き継ぐだけなので、前借主にとっては退去時のコストや手間の省力、新借主にとっては即時入居や入居時のコスト圧縮、そしてその物件を保有するオーナーにとっては家賃収入が途切れにくいといった、すべての人にとって何らかのメリットがあると言われています。

とりわけ、新借主にとって、複雑でなおかつ手間やコストがかかりがちな「消防用設備等」に関する一連の手続きが省略されることは非常に大きなメリットと考えられており、居抜き物件を中心的に取り扱う企業や、居抜き物件を目的にする借主もいるほどです。

一方で、居抜き工事の物件は、様々なトラブルが生じやすいとされています。例えば、前借主が残していった空調が故障していたことが後から判明し、新借主が修理コストを負担せざるを得なかった、さらには、消防法で設置義務がある消火器などがすべて取り除かれていたといったことも起こり得ます。

当然ながら、このような事態が起こらないように「賃貸借契約」や「造作譲渡契約」などが締結されますが、数が多い消防用設備については抜け漏れが起こりやすいため、契約内容に含まれないことも想定されます。

このように、居抜き工事の物件は、入居時のコストや手間を省けるメリットがある一方で、契約を巡る抜け漏れが後から負担としてのしかかってくる可能性があるデメリットも含んでいます。

居抜き工事とスケルトン工事の違い

居抜き工事とよく混同してしまうものが「スケルトン工事の物件」です。居抜き工事とスケルトン工事では、消防用設備の準備や消防署への申請などが変わりますので、ふたつの違いをよく理解しておくことをおすすめします。

居抜き工事とスケルトン工事の違いは、主に内装の状態です。例えば、元料理店の居抜き工事物件では、空調や調理台、換気扇、冷蔵庫などが残されていることが多いのに対し、スケルトン工事物件では、建物の骨組みだけになっています。

これらの違いをごく簡単に言うと「内装品があるかないか」ということです。もちろん、消火器や避難器具、スプリンクラー設備といった様々な消防用設備等も該当します。

従って、居抜き工事物件の場合は、消防用設備なども引き継がれるのに対し、スケルトン工事の物件では、一切なにもない状態で、消防用設備等も含まれないということです。

居抜き工事の際に必要な申請

居抜き工事の物件においては、消防用設備等をはじめとする内装一式が残されていることが多いため、新借主の金銭的な負担は軽く済むメリットがあります。

とくに、スケルトン工事から始める場合と比較すると、コストは雲泥の差と言えるでしょう。一方、居抜き工事の物件であったとしても、新借主が多少は手を加えたい部分も出てくることがあるはずです。

このような事態に付随して、以下4つの手続きが発生する可能性があることを覚えておく必要があります。

以下、4つはすべての居抜き工事物件に該当する訳ではありませんが、概ね必要となりますので気をつけてください。

・防火対象物工事等計画届出書
・防火対象設備使用開始届
・火を使用する設備等の設置（変更）届出書
・防火管理者選任届

以下で、それぞれの手続きに関して解説します。

防火対象物工事等計画届出書

居抜き工事の物件で、申請が必要になることが多いのが「防火対象物工事等計画届出書」です。

この申請は、居抜き工事の物件において、修繕や模様替え、さらには用途の変更といったことに関連する工事が発生する際に、所轄の消防署へ提出するものです。

なぜ消防署へ申請しなければいけないかというと、建物内のレイアウトが変わると避難経路が変わる可能性があること、さらには間仕切り（パーティション）によって防火区画が変わるかもしれないといったことを明確にする必要があるためです。

防火対象物工事等計画届出書は、着工7日前までに申請を済ませる必要があり、以下に関連する書類をはじめ、申請時に消防署から求められるものも準備しなければいけません。

・防火対象物概要表
・案内図
・平面図
・詳細図
・立面図
・断面図
・展開図
・室内仕上表及び建具表

参考：防火対象物工事等計画届出書、東京消防庁

防火対象設備使用開始届

居抜き工事の物件の申請では「防火対象設備使用開始届」も必要になります。この申請は、対象となる物件を実際に使用し始める際に提出するもので、使用開始日の7日前までに管轄の消防署へ申請します。

仮に、居抜き工事の物件が工事を一切必要としなくても、新しい借主（企業など）が入る場合は申請しなければいけません。

参考：防火対象物使用開始届出書、東京消防庁

火を使用する設備等の設置届

居抜き工事の物件において、火を使うような場合は「火を使用する設備等の設置届」の申請が必要です。

とくに、料理店やレストランなどが該当します。他の書類でカバーされると思っていたという勘違いが生じやすいため、注意すべき申請書類と言えるでしょう。

申請後、場合によっては消防署による検査が実施されることもあるため、申請に必要な日数はあらかじめ消防署に確認してください。

参考：火を使用する設備等の設置（変更）届出書、東京消防庁

防火管理者選任届

居抜き工事の物件では「防火管理者選任届」の申請もしなければいけないケースもあります。具体的には、収容人員30人以上の建物、300平方メートルを超える料理店や飲食店、風俗、旅館などが対象です。

また、防火管理者選任届と合わせて「消防計画書（火災等による被害防止のための計画書）」も提出しなければいけません。

防火管理者選任届と消防計画書について最も注意すべきことは、これらの届出者となる防火管理者は、防火管理者の有資格者でなければならないことです。

仮に、居抜き工事の物件が収容人員30人以上の建物、300平方メートルを超える建物などの条件に該当する場合は、新借主や主として使用する責任者が、国家資格である防火管理者の資格を有している必要があります。

参考：防火・防災管理者選任（解任）届出書/消防計画作成（変更）届出書、東京消防庁

居抜き工事の物件に入居する際の流れ

居抜き工事の物件に借りるにあたり、申請等を済ませ、入居するまでの流れは以下のようになります。（一例）

１．物件の内見や申し込み
２．ヒアリング
３．審査
４．負担コストの確認
５．造作譲渡契約
６．賃貸借契約
７．管轄の消防署へ申請
８．入居

上記の流れで重要なポイントになるのが「ヒアリング」です。ヒアリングは仲介してくれる不動産会社（または貸主）だけに限らず、消防法に関連する点検や手続きを代行してくれる消防設備会社、さらには、必要に応じて内装工事を手掛ける建築内装業者なども含みます。

前述した、所轄の消防署へ申請する手続きは、専門的な内容が多く、経験がない人からしてみれば、消防署から求められる要件を理解することは極めて困難と言えるでしょう。

このような事態を防ぐためにも「ヒアリング」の時点で、不動産会社、建築内装業者、そして消防設備業者と入念な打ち合わせをする必要があります。

他にも、居抜き工事の物件においては「造作譲渡契約」もポイントです。前借主から消防設備等を引き継ぐことが多い居抜き工事の物件では、それらの備品に関連する故障、破損、リース清算、保険といった様々なことを確認したうえで、書面に残すことが一般的とされています。

前借主や貸主が消防設備等に対して口出しをせずに、新借主がすべて現状で引き継ぐようなケースもあるかもしれませんが、居抜き工事の物件においては「造作譲渡契約」が最重要ポイントになるかもしれませんので、よく覚えておきましょう。

まとめ

居抜き工事は、条件さえ合えば前借主、貸主、そして新借主にとって非常に都合が良いため、様々な負担を緩和してくれる可能性があります。

とくに、消防用設備等の設置義務については、初めて導入する際の負担が大きくなりやすく、これを省略できることは新借主にとって大きなメリットと言えるでしょう。

一方で、居抜き工事の物件であっても、テナント名義が変わったり、テナントの使用用途が変わったりすると、消防署へ申請する必要があることを忘れないようにしましょう。

これらの申請や、消防設備等の追加設置の必要性などの判断については、消防点検のプロに前もって相談することをおすすめします。

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