建物管理会社の管理業務について詳しく解説します！

賃貸のアパートやマンションを借りる時、お世話になる管理会社。
管理会社では、共用部のお掃除など入居者が快適に生活出来るよう様々な業務を行っています。

あまり馴染みがないかもしれませんが、オフィスビル等もビルを管理している会社があります。
点検や清掃等、管理会社がビルの運営・維持管理をしてくれているからこそ、私たちも安心して建物を使用することができます。

・急な相続でビルを相続したけど、管理はどうしたらいいの？
・知り合いのオーナーさんからビル管理を頼まれたけどノウハウがない…

「マンションは管理を買え」なんて言葉があるくらい、建物の管理業務ってとても重要なことなのですが、
「管理する立場になったものの、何をしたらいいかわからない」というご相談も全国消防点検.comへ多く寄せられます。

マンションの建物管理は、原則区分所有者によって構成される管理組合によって行われます。
マンション管理というのは、専門的な知識や経験が必要になるため、現実的にはマンション管理会社が管理組合の委託を受けて建物の管理をしているというのが現状です。

今回は建物管理業務について詳しく解説していきます。

建物管理業務について

建物管理業務は入居者・使用者が快適に過ごせるよう維持管理をすることですが、
一口に建物管理業務と言ってもその業務は多岐にわたります。

建物には、建築設備、エレベーターや給排水装置や消防設備点検など、様々な法定点検が義務付けられております。
法定点検を適切に行うことは、建物の劣化を未然に防ぐ為にも重要な点検となります。

アパートなどの収益物件の共用部分に関することや、1棟全体の建物清掃・定期清掃、1棟全体の修繕などは建物全体のことですから、建物管理に該当します。

全国消防点検.comでは、以下の5つをメインに建物管理を行っています。

1.設備機器の保守点検業務

建物に設備されている各機器、装置などの保守点検業務です。
例えば、火災報知器や消火器などの消防設備が、
「いざという時に安全に作動するか」点検をする消防設備点検などもこの保守点検業務に含まれます。
消防法により、建物の管理者には半年に1回の機器点検と1年に1回の総合点検と、
消防署長への点検報告が義務付けられています。
（消防設備点検について詳しく知りたい方はこちら）

その他にもエレベーターの点検はもちろん、
貯水槽の定期点検や、共用部分の電灯の絶縁測定、電気設備関係の運転操作（共用照明の操作・管球の交換を含む）まで様々な設備の保守点検を行っています。

2.清掃業務

建物管理の業務と聞いてぱっとイメージが浮かぶのはこの清掃業務ではないでしょうか。
実は、皆さんがイメージしているよりももっともっとたくさんの場所をお掃除しています。

ざっくり建物をエリア分けすると

エントランス
各階のエレベーターホールや外廊下
エレベーターの中
階段
建物の周り、屋上、駐車場
ゴミ置き場

こんな感じになります。
さらに、それぞれをどんな感じで清掃しているかと言うと・・・

＜エントランス＞
ほうきやモップでホコリ、土を落とす
床を拭く
入り口のガラスや窓の拭き掃除
手すりなどの拭き掃除
マットを清掃する
喫煙所がある場合は灰皿をキレイにする etc…

意外とたくさん項目があるんです！
このように各エリアしっかりお掃除して、ゴミ収集の日には回収に立ち会うことも。
これが清掃業務の中でも【日常清掃】に分類される、日常的に行う清掃業務です。

その他に【定期清掃】と言われる、年に何回か大規模なお掃除を行います。
「清掃のお知らせ」なんてお手紙がポストに入っていた経験がある方も多いかと思いますが、
予め日時を決めて、床に洗浄剤をまいてワックスがけなど、日頃のお掃除では落ちない汚れをしっかり落とします。

また植栽管理業務を行っているところもあります。

3.管理員業務

こちらもイメージがしやすいかもしれません。
いわゆる“管理人さん”のお仕事がここに含まれます。

大きく2つの業務に分けることができ、

共有部分の鍵の貸し出しや居住者向けのお知らせの掲示、
近隣との窓口業務などを担うのが【管理事務業務】。

その他、建物全館の設備機器の操作や保守点検を行う【設備管理業務】があります。
共有部分の照明、空調などの操作はもちろん、電球が切れてしまった場合の交換や、
停電、断水などが起こった時に対処をしたり、避難経路の障害物排除など防災面も管理しています。

4.警備保安業務

こちらは読んでそのままですね。
火災や侵入者などの異常事態はもちろん、設備に異常が出たり、
エレベーターの閉じ込め対応など、あらゆる場面で建物や入居者を危険から守ります。

5.運営管理業務

こちらは企業で言うと総務部のような役割の代行となります。

・建物の定期巡回をして管理状況のご報告
・役所、保健所、消防署、水道局、清掃事務所などとの連絡窓口
・各種作業、工事の立ち会いと対処
・修繕工事などの立案～施工管理
・経費の出納精算

詳細な状況をお伺いしながら、スムーズに運営できるよう、
全国消防点検.comが豊富な経験に基づき、運営の最適化、低コスト化をお手伝いさせて頂きます。

管理委託のメリット・デメリット

管理を委託することで、このようなメリットがあります。

【管理を委託するメリット】
・適切な管理/運営が出来る
・遠方にある物件でも管理を委託することで無理に処分しなくても良い

点検や工事など手配に手間がかかるものを丸投げ出来るのはもちろん、
全国消防点検.comのもつ豊富なノウハウから最適な管理/運営を提案、実施するので、
熟練の大家さんや管理会社と同等の管理が可能になります。

何より自分で管理をするとなると24時間365日対応しなければならず、
もともと大家業を専門でやっている等の場合を除き、
本業を別に持つ方が多いので、かなりの負担となってしまいます。

【管理を委託するデメリット】
・管理料の負担により利益が下がる

デメリットとしては、委託する以上、管理料が発生してしまう点です。

ただ、とくに相続などが絡む場合、建物自体は地方にあり、
本人は東京で会社員というケースも多いです。

例えば「電球を取り替えて欲しい」なんて依頼が入居者から上がった時に、
東京からわざわざ現地へ赴く交通費や、会社を休むことを考えると、
結果的に管理委託費を払う方が安くあがる事も多く、

適切に管理や修繕をすることで建物自体が長持ちしたり、
トータルで考えた時に負担の軽減が出来たりもするケースも多いです。

一部管理委託も可能。建物管理をより効率化し、経費削減する方法

ここまで、建物管理の業務を紹介してきました。
実際の委託については、実は「一部委託」することも可能です。

・入居者対応等は最低限にして、清掃に力を入れて欲しい
・経費精算等は自分でやるが、それ以外はすべて任せたい

など、詳細な希望をお伺いしながら全国消防点検.comがご提案させて頂きます。

建物管理の手間や経費削減をお考えの方

前述した通り、様々なノウハウを持っているからこその管理コスト削減や、
運営の最適化を全国消防点検.comがお手伝いさせて頂きます。

まずは現在のご状況等含めて、お気軽にご相談ください！