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2020.11.10

【12条点検】対象となる建物や項目について完全網羅!

12条点検とは?

12条点検という言葉、一般的にはあまり耳慣れない言葉ですが、特定の建物の管理者やオーナーにとってかなり重要なものです。

建築基準法第12条に基づくため、12条点検と呼ばれますが、
これは不特定多数の方が利用する大掛かりや建物や事務所など、
一定条件に当てはまる建築物は一定期間ごとの定期点検が必要であると規定されています。

もしこれら法律を無視して点検を怠ると行政からの検査通知が届き、
それも無視し続けていると電話連絡から立入検査へと行政の介入が進んでしまいます。

定期検査をしない、虚偽の報告をすると建築基準法に基づいて「100万円以下の罰金」が科せられる可能性もあります。

12条点検の対象となる建物

12条点検の対象になる建物は「特定建築物」と呼ばれるものになります。
国や地方自治体でそれぞれ対象となる用途を決めており、その大元になっているのが特殊建築物です。

特殊建築物は、建築基準法第2条により

「学校(専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。),体育館,病院,劇場,観覧場,集会場,展示場,百貨店,市場,ダンスホール,遊技場,公衆浴場,旅館,共同住宅,寄宿舎,下宿,工場, 倉庫,自動車車庫,危険物の貯蔵場,と畜場,火葬場,汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」

と定められています。

特定建築物は、特殊建築物を含む多数の人々が利用する建築物および事務所のうち、
国や地方自治体が所有者に定期的な調査や検査報告対象となりうる建築物を指します。

12条点検の概要

12条点検は大きく分けて2

12条点検は大きく
1または2年おきに実施する「建築物の点検」と「建築設備の点検」に分けられます。

建築物の点検は、主に敷地内の状況や屋根や外壁など外部に接している部分の点検、さらに屋内の避難施設や防火に関する点検を行います。

一方建築設備の点検では、非常用照明や給排水設備、換気設備、機械設備などの点検を行います。

定期調査対象項目

エレベーター

定期検査は点検者の目視や触診、設計図の確認、メジャーによる測定、テストハンマーを使った打診、温度計などによる測定、機器の動作確認等で実行されます。

では、どのような部分が定期検査対象になるのでしょうか?具体的にチェックしていきましょう。

「特定建築物」の定期検査5項目

1、敷地および地盤の点検…擁壁の目地割れや地盤沈下による陥没等
2、建物外部…基礎部分の地盤沈下、窓サッシなどが腐食や緩み等
3、屋上および屋根…防水保護モルタルの剥離、鉄筋露出を伴うコンクリートの爆裂等
4、建物内部…天井材の剥がれ、照明器具などに錆・腐食やゆるみ、変形がないかどうか
5、避難施設・非常用侵入口など…避難器具周囲や防火扉前の障害物等

「建築設備」の定期検査4項目

1、給排水設備…給排水管、受水槽、高架水槽、給水ポンプ、衛生設備等の腐食、損傷、水漏れを確認、運転状況の確認
2、換気設備…火気使用室(厨房、機械室等)や無窓居室の換気設備機器チェックや給排気口の確認
3、非常照明設備…電池内蔵型(器具内に蓄電池を内蔵)また電源別置型を問わず全数点灯確認、内蔵電池の確認や保守点検報告書の確認など
4、排煙設備…排煙機と可動防煙壁に関する消防設備点検報告書の確認

「防火設備」の定期検査4項目

1、防火扉…扉の取り付け状況確認、錆や損傷の有無など
2、防火シャッター…駆動装置や煙感知器や熱感知器の設置位置等の確認
3、耐火クロススクリーン…駆動装置に劣化や損傷、設置場所の周囲確認など
4、ドレンチャーその他の水幕を形成する防火設備…貯水槽の劣化や損傷、散水ヘッド、開閉弁、排水設備等のチェック

「昇降機」の定期検査

昇降機の定期検査はエレベーターやエスカレーター、小荷物専用昇降機などが対象です。

電動発電機に異常がないか、降下防止装置の設置や作動、かご設置、構造、ドア、操作盤、操作機の異常の有無を点検します。

昇降機の定期検査は保守点検業務の中で専門業者が行っていますので、
別で業者に依頼をし、点検をする必要はありません。

12条点検の頻度

12条点検では、建築物・建築設備・劣化調査についてその頻度が明記されています。

法律では3年以内ごとに建築物の点検、そして1年以内ごとに建築設備等の点検、さらに6年おきに劣化調査が必要です。

12条点検の報告義務や報告様式について

12条点検終了後は、決められた様式にしたがって報告する義務があり、
建築物の所在地を所管する地方自治体に対して行います。

建物のオーナーは「ついうっかり…」とならないように点検プランをつくっておきましょう。

12条点検は資格保有者が行うことができます

12条点検は一般の方が誰でもできるものではなく、資格がないと点検ができません。

具体的には一級建築士、二級建築士、さらに検査資格者(講習受講者)が該当します。

講習資格者は特定建築物調査員、建築設備検査員、昇降機等検査員、防火設備検査員で、これら有資格者が直接点検、確認書類を作成することが重要です。

12条点検を業者に依頼した時の費用相場

地域により費用相場に若干の差がありますが、どのような検査をおこなうか、建物の床面積などで費用が上下します。

例)
500㎡~1,000㎡の特定建築物定期調査(共同住宅)は約40,000~45,000円
500㎡~1,000㎡の特定建築物定期調査(ホテル・旅館)は約60,000~65,000円
2,000㎡~3,000㎡の特定建築物定期調査(事務所・病院)は約85,000~94,000円

面積が5,000㎡の大規模施設になると別途現地での見積もりが必要になります。
最適な相場を把握するためにも複数業者で相見積を取ってみましょう。

点検業者の正しい選び方!

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