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2021.10.20

居抜き物件を契約し店舗経営するときの注意点!

出店時に色々な物件を比較して店舗を決定するかと思いますが、
立地や価格はもちろん、「居抜き物件」かどうかも大きなポイント。

今回は居抜き物件について解説します。

スケルトンと居抜きの違い


物件を探しているとよく出てくるのが、
スケルトンと居抜きという単語。

スケルトン

スケルトンは呼ばれる柱、梁など、
いわゆる物件の「骨」となる部分だけを残し、
内装や設備等がない状態の物件です。

契約後に入居者側で内装や機器の設置を行う必要があります。

居抜き物件

対して居抜き物件(居付き物件)とは、
内装、家具、設備がついたままの物件のこと。

以前の入居者が設置した設備が残っているので、
そのまま転用することが可能です。

居抜き物件とスケルトンどっちがいいの?

悩む女性
一般的なところで言うと、スケルトンよりも、
居抜き物件の方が出店費用が抑えられると言われています。

スケルトンの状態から、内装、設備を作っていく場合、
業種や、デザインや部材の金額によっても大きく左右されますが、
1坪あたり50~60万円以上かかることも。

対して居抜き物件の場合は、
最低限の内装がもう既に整っている状態なので、
お店の雰囲気にあわせて「手を加える」程度で済むため、
改装費用がスケルトンに比べて抑えられると言われています。

出店のコストの例は以下のとおりです。

スケルトン居抜き物件
保証金・敷金600万円 600万円
仲介手数料50万円50万円
内装・什器費用1,000万円200万円
外装費用150万円50万円
造作代金0円300万円
出店費用1,800万円1,200万円

造作代金がかかってしまうものの、
内装・外装費用に大きく差をつけ、
居抜き物件の方が600万円も安く出店が可能です。

しかし、居抜き物件にもメリット・デメリットがあるため、
慎重に検討をする必要があります。

これだけは必ず抑えたい!居抜き物件のメリット・デメリット

メリット

①近所からの認知度に期待できる
「あそこのラーメン屋さんだったところ」など、
すでに飲食店としての認知が広まっているケースも多く、
ゼロから始めるよりも有利になる可能性があります。

②コストの回収がはやい
前述したとおり、改装費用がスケルトンに比べて抑えられるため、
出店費用の回収がはやくできる計算になります。
また、仕入れや設備など別の面での投資に資金を回せるので、
経営の安定、拡大、他店舗の展開を目指す場合には重要なポイントですね。

デメリット

①前のお店のイメージが根付きすぎている
「あそこのお店はガラの悪い人が多いから・・・」
「あの火事を出したお店でしょ?」

前店舗の閉店から何年経っていようと、
同じ業種だとそのままイメージが残ってしまうケースも。

経営者が変わった別のお店であることを全面に打ち出し、
お店の雰囲気等をガラっと変えたりなどが必要になります。

②レイアウトの自由度が低い?
スケルトンと違い、既に設備が設置されているので、

「キッチンを東側に設置したい」
「レジからキッチン、パントリーの導線を変えたい」

など、オペレーションに係るような配置であっても、
既に設置が済んでいる以上、変更がきかない場合もあります。

内見時には実際のオペレーションを想定しながら、
物件を選定する必要があります。

逆に、どうしてもレイアウトを変更したいとなった場合、
撤去→再設置となるため、費用も割高となります。

③実際には使えないケースも・・・?
既に設置されている設備を当てにしていたものの、
実際に電気、水、ガスを通していざ試運転!と思ったら、動かないなんてこともあるようです。

内見時には電気は通っていても、
水やガスは止まっていることが多く、
チェックすることは出来ません。

また、「現状引き渡し」となることがほとんどなので、
その場合の設備の改修については自己負担になり、
結局スケルトン物件よりも費用がかかってしまうことも。

④”同じ轍”を踏んでしまう可能性
一口に居抜き物件とは言っても、
以前の店舗が閉店してしまった理由は様々。

とくに店舗がコロコロ変わっていたり、
前の店舗が閉店してからしばらく経っていたりする物件は要注意。

過去に営業していた店舗が、立地や客層などの物件起因の問題で、
経営不振に陥っていたりすることもあるので、
可能であれば以前の店舗の閉店理由を調べるのと同時に、
時間を変えながら何度か様子を見に行くのも良いかもしれません。

居抜き物件の店舗を契約する時はここに注意!


居抜き物件を契約する時に、
必ずチェックしなければいけないポイントが2つあります。

契約書の内容とオーナー(大家)の許可

店舗物件の契約書には多くの場合、
内装譲渡禁止、原状回復義務などが記載されています。

そのため、居抜きの状態で物件の引き渡しをするためには、
オーナー(大家)の許可を得ることが必要です。

前入居者との話しがついていたとしても、
オーナー側でNGとなった場合、
原状回復の後の引き渡しとなります。

リース機材が残っていないか

居抜き物件の場合、厨房機器などが「リース」で残っているケースもあります。
物件引き渡しで各種機器を引き継ぐ時には必ず、

・店舗内の機材のうちどの機器がリースなのか
・契約期間、残額などリース契約の詳細
・機器がきちんと動作するかどうか

をチェックするのがオススメです。

居抜き物件の設備改修のご相談なら!


全国消防点検.comでは、居抜き物件の設備改修についてもご相談を承っております。
店舗をオープンするとなると、用途にあわせた消防設備、防火設備などの設置も必要になります。

居抜き物件の場合、それらの設備がすでについている可能性も高いですが、
例えば火災報知器であれば10年、防火シャッターも耐用年数は10年ですが、
連動中継機の電池の寿命は5年など、それぞれの設備に寿命があります。

また、この寿命についても適切にメンテナンス、管理が行われていたことが大前提。
基本的に消防設備点検については法令に基づき定期的に行われているはずではありますが、
行き届いていないところがあるというのもまた事実です。

しかし、ただでさえ店舗のオープン準備で忙しいのに、
設備改修は内装業者、火災報知器はメーカーへ・・・なんてバラバラに依頼をしていては、
日程の調整、点検の立ち会いだけでも手一杯になってしまいますよね。

全国消防点検.comでは、設備改修のご相談とあわせて、消防設備の設置から点検、代理での申請までご相談が可能です。

少しでもお店のオープンに集中して時間がさけるよう、
全国消防点検.comがお手伝いさせて頂きます。

まずはご相談からでも大歓迎です!
どうぞお気軽にお問い合わせください。

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