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2021.10.27

これで安心!テナントオーナー向け”用途変更虎の巻”

管理しているテナントで店子の入れ替わりがあると、
切り離せない「用途変更」。

今回はオーナー様向けにテナントの用途変更について解説します。

テナントの用途変更と罰則


実際にテナント募集をするとよくある問い合わせとしては、

「以前飲食店だったテナントを物販店舗にしたい」
「物販店舗として使っていたが、事務所に変更したい」
「事務所だったテナントを飲食店に変更したい」

など、以前とは別用途での使用が可能かどうかの問い合わせが非常に多いです。

異なる用途で使用する場合、面積や業種にもよりますが、
多くの場合、「用途変更」が必要となるためです。

申請自体はオーナーではなくても、
各テナントの事業者で行うことができ、
それぞれのテナントが必要に応じて用途変更確認申請が可能です。

ただ、用途変更が必要であったにも関わらず申請を怠った場合は、
建築基準法違反となり建物の所有者(オーナー)に対して、
最大で懲役3年以下もしくは300万円以下の罰金が科せられます。

テナントの借主ではなく、
オーナーに対して罰則が設けられているので、
必要な手続きが行われているかしっかりチェックが必要です。

まずは用途変更の基本!


まず、用途変更が必要が必要なのは、大きく分けて下の二つにあてはまるケースです。

①用途を変更する面積が200㎡を超える
②既存の用途を特殊建築物に変更する

200㎡(約60坪/約109畳)以下の場合は基本的には申請は不要ですが、
200㎡以下でも変更する用途が「特殊建築物」にあたる場合は用途変更申請が必要です。

特殊建築物は基本的に戸建住宅と事務所以外はほとんどが該当します。

家族のみが住む戸建住宅、社員など特定の出入りのみとなる事務所を除き、
不特定多数の人が出入りをする建物はほとんどが該当します。

200㎡を越えるテナントは住居・事務所に変更する以外は、
おおよそ用途変更申請が必要になります。

※用途変更の費用や流れ、その他詳細を知りたい方はこちら

この入居ケースは用途変更が必要?不要?

留守中の点検
よくある入居希望のケースは以下の通りです。

①飲食店

特殊建築物のため、申請が必要です。

②物販店舗

特殊建築物のため、申請が必要です。

③事務所

200㎡を越える場合は申請が必要です。
※事務所の用途変更申請について詳細を知りたい方はこちら

④学習塾

200㎡を越える場合は申請が必要です。

※学習塾は運営が学校法人等ではなく、
民間企業のため事務所と扱いが一緒になります。

※事務所の用途変更申請について詳細を知りたい方はこちら

類似の用途の場合は申請不要

異なる用途で使用する場合でも、
以前の用途と類似したもので使用をする場合、
劇場を演芸場、ホテルを旅館などへ類似用途へ変更する場合は用途申請不要です。

目安として、下の表の同一枠内は申請が不要ですが、
地域の条例等で申請が必要とされているケースもあるため、注意が必要です。

1劇場、映画館、演芸場
2公会堂、集会場
3診療所、児童福祉施設等
4ホテル、旅館
5下宿、寄宿舎
6博物館、美術館、図書館
7体育館、ボーリング場、スケート場、水泳場、スキー場、ゴルフ習場、バッティング練習場
8百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗
9キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー
10待合、料理店
11映画スタジオ、テレビスタジオ

 

用途変更が出来ない場合も?

罰則
エリア・用途によっては用途変更が出来ないケースもあります。
代表的なものとしては、第一種低層住居専用地域があります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しく、
3階建て(10m又は12m以下)までの住居のための良好な住環境を守るための地域で、
この地域内の建物は事務所や工場、倉庫などには変更が出来ません。

その他、第二種等もありますが、
日用品の販売店や美容室、銀行など限られた業種のみ可な場合もあります。

住宅街に程近いテナントで住居専用地域に当てはまりそうなど、不安のある立地の場合は、
確実な方法として役所に行って調べるというやり方があります。

また、インターネットでも「○○市(自治体名) 用途地域」や
「○○市(自治体名) 都市計画図」と検索することで調べることが可能です。

用途が変わると必要な消防設備や点検も変わる


その他、テナント募集時に問い合わせ・確認がある事して、
設置が必要な消防設備が用途によって大きく変わるため、
それにあわせて設置工事が必要になるケースが多いです。

火災報知器を増設する、
防火シャッター、スプリンクラーなどを増設するなど、
工事の許可をとるための問い合わせが入ることも多いです。

用途変更後の設備工事はお任せください!


全国消防点検.comでは、用途変更に伴う設備工事の相談から実施まで承っております。

今回はテナントに係る用途変更申請についてざっくりご紹介しましたが、
実は用途変更申請後ってトラブルが多かったりするんです。

実際に全国消防点検.comへご相談があった例だと・・・

「消防設備設置の工事許可は出したけれど、雑な工事で物件の修繕が必要になった」
「消防設備を増やさなければいけないはずだけど、工事についての連絡もないし、
火事でも起こされたらどうしたらいいか・・・」

など、小さなものから大きなものまで多数ご相談が寄せられています。

まずはご相談からでも大歓迎です。
どうぞお気軽にお問い合わせください。

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