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2023.11.30
民泊の始め方や費用、消防法令を分かりやすく解説
空き家や核家族化が問題になっている昨今の日本において、保有している住宅を活用するために民泊経営をはじめてみようと考えている人は多いと思います。
新たに民泊を始める場合、すでにある住居をそのまま使うことが多いため、実際に始めることは比較的容易とされていますが、申請の手順や費用、そして見落としがちな消防法令などについてしっかり理解しておくことが求められます。
そこでこの記事では、消防点検のプロが「民泊の始め方や費用」などについて、消防法令のポイントなども交えて初心者にもわかりやすく解説します。
民泊とは
民泊の始め方や費用を理解するにあたり、必ず知っておかなければいけないのが「住宅宿泊事業法」です。
これは2018年6月に施行された法律で、一般的には「民泊新法」と呼ばれています。この法律によって、従来の旅館業法で規定されている4つの営業形態（ホテル、旅館、簡易宿泊所、下宿）とは別に「住宅宿泊事業」すなわち一般住宅等の民泊が加わったイメージです。
民泊新法が施行されたことで、保有している住宅や物件を、旅行者などを対象にして宿泊先として貸し出し、利益を得ることが正式に認められたことになります。
一方、旅館やホテルといった宿泊事業を実施する建物においては、不特定多数の人が利用することから、万が一火災などが発生した際に被害が大きくなる可能性が高いと言われています。
事実、消防法では旅館やホテルなどは一般的な建物と比べて厳しい条件が規定されており、民泊についても一定の厳しい条件が課せられる可能性があります。
従って民泊を始める際には費用だけでなく、消防法令に関する規定についても正しく理解しなければならないことを知っておいてください。
民泊の種類
民泊とひと言で言っても、実は以下の3つに区分されています。それぞれ始め方や費用、申請方法などに違いが生じますので理解しておきましょう。
・民泊新法（住宅宿泊事業法）
・簡易宿所（旅館業法）
・特区民泊（国家戦略特区法）
それぞれの種類について解説します。
民泊新法
民泊の種類で最も典型的とされているのが「民泊新法」が適用される民泊です。人の居住を目的として供する建物において、住宅宿泊事業者の届出が認められることで運営できるようになります。
これまでは、住宅を宿泊場所として貸し出して利益を得ることは「旅館業」の許可が必要でしたが、住宅宿泊事業法によって実質的な規制緩和になりました。
これから民泊を始めようとしている人の大半はこの「民泊新法」に該当するでしょう。当然ながら、守るべき消防法令もありますので、規制を満たさなければいけない対象であることを忘れないでください。
簡易宿所
民泊の種類には「簡易宿所」もあります。簡易宿所とは、複数人で共有して利用するような宿泊所のことを指しており、俗に言う民宿施設や山小屋、さらにはカプセルホテルなどが該当します。
最大の特徴は「宿泊日数制限と年間営業日数制限がない」ことです。一般的な民泊では年間180日までの営業という制限がありますが、簡易宿所だと制限がないため、事業として成立しやすいメリットがあります。
一方、民泊として申請する際の手続きや要件が最も難しいと言われているため、どちらかと言うとプロ向けと言えるかもしれません。
特区民泊
民泊の種類として特殊なものとして知られているのが「特区民泊」です。これは国家特別区域戦略法で規定されている国家戦略特区（主に東京都、神奈川県、千葉県成田市、京都府、沖縄県などの一部）に該当し、なおかつ自治体がそれを認めた場合でのみ営業できる民泊を指しています。
外国人に対する備えや、最低宿泊日数が2泊3日以上、そして各都道府県の認定が必要といった要件が加わりますが、手続きや申請のハードルは低いと言われています。
民泊の始め方
民泊の始め方はおおむね以下のような流れを辿ります。
・付近見取り図や平面図、立面図の準備
・消防法令適合通知書の取得
・住宅宿泊事業者の届出
それぞれの流れについて解説します。
付近見取り図や平面図、立面図の準備
民泊の始め方で最初のステップと言えるのが「付近見取り図や平面図、立面図の準備」です。これは民泊の届出の際に必要なだけでなく、消防法令に関することでも使用するため、最初に準備すべき書類になります。
該当となる民泊施設において、具体的にどのような消防法令の基準が適用されるのかを理解する際に欠かせません。
これらは、不動産会社や建築士などに依頼して手配するのが一般的で、合わせて設備配置図や各階平面図などもあるとよいかもしれません。
消防法令適合通知書の取得
民泊の始め方で、次のステップが「消防法令適合通知書の取得」です。これは、対象となる民泊施設が消防法令を遵守しているかどうかを消防機関に証明してもらう書類であり、いわば消防機関によるお墨付きとなります。
消防法令適合通知書は、申請書や図面といった書類の審査だけでなく、消防職員による立会検査を経て、問題がなければ2週間程度で交付されます。
消防法令適合通知書は、民泊を始める多くの場合において必要とされるため、重要なポイントとして覚えておきましょう。
住宅宿泊事業者の届出
民泊の始め方のステップは基本的には「住宅宿泊事業者の届出」で完了します。届出はオンラインの「民泊制度運営システムminpaku」もしくは保健所となります。
届出に必要な書類が揃っていれば問題なく民泊をスタートできますが、最低でも12種類の書類が必要になるため、それぞれの取得が大変に思えるかもしれません。
民泊を始める際にかかる費用
民泊の始め方で気になるのが費用だと思います。民泊を始めるにあたり必要となる費用には、主に以下のようなものが挙げられますので知っておいてください。
・書類にかかる費用
・リノベーション費用
・家電等の設備費用
・消防用設備の費用
それぞれの費用について解説します。
書類にかかる費用
民泊を始める際にかかる費用のひとつが「書類にかかる費用」です。具体的には、消防法令適合通知書の取得や住宅宿泊事業者の届出時に必要になる平面図や立面図などを作成する際にかかる費用と考えてください。
仮に、簡易宿所（簡易宿所型民泊）といった手続きが難しいとされる民泊を始める場合、一連の手続きを行政書士に依頼すると20万円から40万円が相場と言われています。
対照的に「民泊新法」が適用される民泊においては、必要書類の取得にかかる数千円程度で収まるでしょう。（届出そのものに手数料はかからない）
リノベーション費用
「リノベーション費用」は民泊を始める際にかかる費用です。例えば、内装を整えたり、トイレやお風呂をリノベーションしたりすることが含まれます。
人によっては発生しない費用かもしれませんが、利用者の快適性を考慮する場合は、何かしらのリノベーション費用がかかると考えましょう。
家電等の設備費用
民泊を始める際にかかる費用には「家電等の設備費用」もあります。具体的には、テレビ、エアコン、冷蔵庫といった家電をはじめ、ベッドやソファ、ダイニングテーブル、カーテン、さらにはカーペットなどが含まれ、多くのケースにおいて何からの調達に費用がかかるでしょう。
消防用設備の費用
「消防用設備の費用」は、民泊を始める際にかかる費用として大きな出費になる可能性があります。
すべての民泊施設で必要になるとは限りませんが、大きな建物や利用者がいる際に家主が不在になる状態で運営する場合は、安全のために様々な消防用設備が必要になるかもしれません。
具体的には、消火器、誘導灯、さらには自動火災報知設備などが含まれます。少なくとも「住宅用火災警報器」は、すべての民泊施設で設置対象になることから、数千円から数万円かかると考えてよいでしょう。
民泊を始める際に知っておくべき消防法令
民泊の始め方や費用と合わせて理解しておかなければいけないのが「消防法令」です。とくに一戸建て住宅の一部を民泊用に使用する場合は、以下の条件によって適用される消防法令が変わるため注意してください。
・民泊利用者が宿泊中に、家主が不在になるかならないか
・宿泊室の床面積の合計が50平方メートルを超えるか超えないか
具体例を見てみましょう。例えば、利用者が宿泊する際に家主が不在となる場合は、消防法令上で定められている「宿泊施設（5）項イ」と判定され、延床面積が150平方メートル以上だと消火器の設置が義務になります。
上記の条件は「家主が不在とならないものの、宿泊室の床面積の合計が50平方メートル以上」でも同じ判定になります。
一方で「家主が不在とならず、宿泊室の床面積の合計が50平方メートル以下」の場合は「一般住宅」と判定されるため、住宅用火災警報器の設置のみです。
このように、民泊を始めるにあたっては「家主が不在になるか」と「宿泊室の床面積合計」のふたつがポイントになります。
この判定を巡っては、自己判断すると思わぬ誤解やトラブルを招く恐れがあるため、平面図や立面図を持参したうえで、所轄の消防署に見解を求めることが大切です。
つまり、民泊の始め方や費用を正確に理解するためには「まず消防機関に相談する」ことがポイントです。
まとめ
民泊の始め方や費用は、住宅宿泊事業者（届出者）ごとに異なると思ってください。とくに消防法令の適用条件は複雑であることや、所轄の消防署によって見解が異なる可能性が否定できませんので、失敗しないためにも消防機関や消防点検のプロに相談することをおすすめします。
民泊を始める届出に必要な書類が準備出来たとしても、消防法令の基準を満たしていないことで手続きが進まないこともありますので、専門家の意見も取り入れるようにしましょう。
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民泊における消防法令適合通知書の届出について解説